Calcular a metragem quadrada de um espaço comercial é um processo complicado que requer atenção implacável aos detalhes. Os locatários devem considerar uma série de fatores ao decidir se entram em um contrato de arrendamento, incluindo a metragem quadrada geral do edifício e os padrões regionais. Os inquilinos que não conseguem entender conceitos importantes às vezes são surpreendidos por custos ocultos e espaços utilizáveis que são menores do que eles imaginaram.
Passos
Parte 1 de 3: Escolha de um método de medição
Etapa 1. Compare as técnicas de medição
Os proprietários podem usar várias técnicas de medição diferentes para avaliar a metragem quadrada de um espaço. Esses métodos incluem:
- Metragem quadrada utilizável ou USF: este é o espaço que o inquilino realmente ocupa. Os agentes de locação costumam citar esse valor para locatários em potencial, mas ele representa apenas parte do contrato de locação.
- Metragem quadrada alugável ou RSF: esta é a combinação da metragem quadrada utilizável e uma porcentagem da metragem quadrada da área comum do edifício. As áreas comuns, que são partes de um edifício do qual todos os inquilinos se beneficiam, incluem o saguão, elevadores, corredores e escadas.
- Metragem quadrada bruta, ou GSF: toda a metragem quadrada alugável de um edifício.
Etapa 2. Decida qual método de cálculo de espaço comercial é melhor para você
A Building Owners and Managers Association (BOMA) simplificou os padrões da indústria para medir o espaço alugável em edifícios comerciais em 2010. Os 2 métodos principais do BOMA são o Método B e o Método Legado A.
- Método B: O novo Método de fator de carga único calcula o espaço alugável para cada inquilino usando uma abordagem uniforme na medição da área do piso. É o mesmo para todos os andares de um edifício.
- Método legado A: O padrão de 1996 usa preços unitários separados para o USF e a metragem quadrada comum. Em alguns casos, pode ser benéfico para os inquilinos optar por essa abordagem.
Etapa 3. Escolha um método de medição com base no tipo de propriedade
Normalmente, a técnica de medição usada dependerá do uso pretendido da propriedade e do número planejado de inquilinos. Prédios de escritórios, shopping centers e outros edifícios multilocatários normalmente serão medidos usando RSF. Edifícios de um único inquilino, como armazéns ou instalações de produção, são medidos usando GSF. No entanto, os proprietários podem não ser obrigados a usar um método específico para medir um espaço.
Etapa 4. Considere os padrões de arrendamento regional
A lei federal permite que os proprietários meçam o espaço alugável usando qualquer método que desejarem. No entanto, certas partes do país podem ter regras diferentes para calcular a metragem quadrada. Dois exemplos notáveis são:
- O Real Estate Board of New York (REBNY) permite que os proprietários de edifícios maximizem os lucros, permitindo que aproximem o RSF o máximo possível do GSF.
- Áreas tropicais: novas regras consideram áreas fechadas e abertas de edifícios comerciais em áreas normalmente afetadas por condições climáticas específicas.
Parte 2 de 3: Medindo a metragem quadrada comercial
Etapa 1. Não considere nada garantido
Meça você mesmo o espaço útil. Um erro de cálculo na determinação da metragem quadrada pode custar milhares de dólares ao longo da duração do arrendamento. Os padrões de medição típicos permitem uma tolerância de erro de 2 por cento ao medir o espaço comercial. No entanto, isso pode se traduzir em muito dinheiro, especialmente em espaços grandes ou caros. Certifique-se de medir a área com o máximo de cuidado possível, especialmente se você for o inquilino que pode ser afetado negativamente por esses erros de cálculo.
Etapa 2. Meça a metragem quadrada simples
Para medir a metragem quadrada comercial de um espaço retangular, multiplique o comprimento da sala em pés por sua largura. Por exemplo, uma sala com 3,6 metros de comprimento por 3,6 metros de largura tem 144 pés quadrados. Para espaços em forma de L ou divididos, você pode medir retângulos de espaço independentemente e, em seguida, somar as áreas para obter uma medição da área total.
As medições podem ser feitas usando uma fita métrica ou dispositivo de medição a laser
Etapa 3. Considere formas incomuns
Tome cuidado ao medir seções de forma irregular de uma sala. Para realizar sua medição, tente dividir a sala em formas com áreas fáceis de calcular, como retângulos e triângulos. A área de um triângulo retângulo pode ser encontrada multiplicando os comprimentos dos dois lados não diagonais (aqueles dois unidos pelo ângulo reto) e, em seguida, dividindo o produto por 2.
- Por exemplo, se houver uma sala com uma parede diagonal passando por ela, você deve usar uma fórmula mais complicada para determinar a metragem quadrada da área. Se o comprimento do espaço com a parede diagonal fosse de 3 metros e sua largura de 2,5 metros, a metragem quadrada da área seria de 12 metros.
- Isso ocorre porque a parede corta a metragem quadrada total, que teria sido 80 se a sala não tivesse uma parede que a cruzasse, pela metade.
Etapa 4. Meça as áreas comuns
As áreas comuns devem ser medidas para que os pés quadrados alugáveis possam ser calculados. A metragem quadrada de área comum é medida usando os mesmos métodos da metragem quadrada utilizável, a menos que de outra forma previsto nas leis locais. As áreas comuns podem incluir elevadores, banheiros, saguões, escadarias e corredores. É importante ressaltar que as áreas comuns devem estar disponíveis para todos os inquilinos usarem ou se beneficiarem. Certifique-se de medir a metragem quadrada total de todas as áreas comuns do edifício.
Etapa 5. Encontrar a metragem quadrada bruta
A metragem quadrada bruta mede a área total do espaço, incluindo a espessura das paredes externas. Para medir esta área, você precisará medir o comprimento da parede do lado de fora do edifício e usar essas dimensões para calcular a metragem quadrada. O GSF não é reduzido para obstruções como poços de ventilação, vigas de suporte ou poços de elevador. O GSF não inclui áreas abertas como estacionamentos, piscinas ou subsolos não escavados.
Parte 3 de 3: Usando informações de metragem quadrada
Etapa 1. Calcule o fator de carga para o edifício
O fator de carga representa a porcentagem adicional de metragem quadrada adicionada à metragem quadrada utilizável para calcular a metragem quadrada alugável. Para calcular a taxa de ocupação, comece encontrando o total de metros quadrados utilizáveis e alugáveis do edifício em questão. Lembre-se de que a metragem quadrada utilizável é a área que pode ser alugada aos inquilinos e a metragem quadrada alugável é essa área mais as áreas comuns. Em seguida, divida RSF por USF para obter o fator de carga.
- Por exemplo, se um edifício tem 80.000 pés quadrados de espaço útil e 20.000 pés quadrados adicionais de áreas comuns, a metragem quadrada alugável seria de 100.000.
- Então, o fator de carga seria calculado como 100.000 / 80.000 = 1,25.
Etapa 2. Encontrar a metragem quadrada para alugar para uma propriedade
A metragem quadrada alugável de uma propriedade pode ser calculada usando a taxa de ocupação do edifício e o USF da propriedade. O fator de carga é multiplicado pelo USF para obter o RSF. Você pode então usar o RSF e o preço por metro quadrado para calcular o aluguel mensal.
- Continuando com o exemplo anterior, imagine que o imóvel está dividido ao meio entre dois espaços comerciais. Portanto, cada um tem 40.000 pés quadrados de espaço útil.
- Para encontrar o RSF, multiplique esse valor pelo fator de carga, que é 1,25. Isso significa que o RSF, neste caso, seria 40.000 x 1,25 = 50.000.
Etapa 3. Pesar as diferenças nas propriedades comerciais
Os preços unitários podem variar amplamente com base na localização e classe do edifício. O aluguel de um escritório de 500 pés quadrados (46,5 metros quadrados) no centro da cidade pode ser superior ao aluguel de um espaço de 1.000 pés quadrados (92,9 metros quadrados) a apenas 10 quarteirões de distância. Os edifícios se enquadram em 1 das 3 classificações padrão.
- Classe A: Estes são os edifícios de maior prestígio nas seções mais exclusivas de uma cidade. Edifícios de classe A geram aluguéis mais altos do que a média.
- Classe B: esta é a classificação mais ampla. A maioria destes edifícios tem acabamentos de razoável a bons.
- Classe C: as unidades desta classe são altamente funcionais, mas oferecem poucas comodidades. Os aluguéis são geralmente baixos.
Etapa 4. Calcule o aluguel total de uma propriedade com base na metragem quadrada
Os aluguéis são normalmente baseados no RSF ou GSF de um espaço. Depois de ter esses dados, você pode usar o preço de mercado por pé quadrado para determinar o preço do aluguel da propriedade. Continuando com o exemplo acima, se o aluguel fosse $ 1,50 por pé quadrado de RSF por mês, o aluguel seria $ 1,50 x 50.000 = $ 75.000.
