Comprar um complexo de apartamentos é um processo longo, às vezes complicado. É importante para você encontrar um complexo de apartamentos que você acha que tem potencial para ganhar dinheiro. Se necessário, trabalhe junto com um agente imobiliário para encontrar propriedades e com um contador para analisar o potencial financeiro de um complexo de apartamentos. Para solicitar um empréstimo, reúna as informações necessárias e fale com vários credores. Além disso, é uma boa ideia consultar um advogado do setor imobiliário para ajudá-lo no processo.
Passos
Parte 1 de 4: Encontrando um complexo de apartamentos
Etapa 1. Escolha o tipo de complexo que deseja comprar
Você pode querer comprar um complexo de apartamentos que consiste apenas em prédios de apartamentos. No entanto, você também deve considerar a compra de um complexo de “uso misto”. Este tipo de complexo também contém imóveis comerciais que você pode alugar.
- Um complexo que atualmente não é de uso misto pode ser convertido. No entanto, o zoneamento deve permitir isso.
- Pense também nas comodidades que você deseja que seu complexo de apartamentos tenha. Por exemplo, pode haver uma academia, piscina ou áreas comuns para eventos privados.
Etapa 2. Considere a contratação de um agente imobiliário
Você vai querer comprar um complexo em uma área que não está declinando, e um agente pode ajudá-lo a identificar essas áreas. Converse com outros proprietários de complexos de apartamentos sobre se eles trabalharam com um corretor e se os recomendariam.
- O ideal é ir com alguém que trabalhe como agente em tempo integral. Um temporizador parcial pode não conhecer o mercado por dentro e por fora.
- Claro, você pode pesquisar complexos de apartamentos por conta própria. Verifique on-line, converse com outros investidores e dirija pelos bairros. No entanto, um agente com experiência em complexos de apartamentos pode economizar seu tempo.
Etapa 3. Visite os complexos de apartamentos
Sempre visite um complexo pessoalmente antes de decidir comprar. Você deve percorrer todos os edifícios do complexo e visualizar todas as áreas comuns. Faça anotações e faça perguntas. Comprar um complexo de apartamentos é um grande investimento, e você não deve ir em frente a menos que se sinta confortável com as condições dos edifícios.
- Não atravesse apenas um edifício do complexo. Se você fizer isso, poderá assumir que os outros edifícios estão em condições equivalentes. Seja cético se o agente do vendedor resistir em mostrar a você todos os edifícios do complexo.
- Lembre-se de visitar à noite para que você possa verificar os recursos de segurança do complexo de apartamentos. As passagens devem ser bem iluminadas, as portas devidamente trancadas e ninguém deve ficar perambulando pelas instalações.
Etapa 4. Fale com o proprietário atual
Você pode obter muitas informações valiosas reunindo-se com o atual proprietário do complexo de apartamentos. Esteja preparado para fazer perguntas relevantes. Por exemplo, pergunte sobre o seguinte:
- Quantas unidades estão alugadas? Será mais fácil financiar um complexo de apartamentos que está sendo alugado.
- Há quanto tempo os inquilinos estão lá? Um complexo com inquilinos de longo prazo pode ser mais estável.
- Por que o proprietário está vendendo? Aposentadoria ou troca de investimentos são motivos legítimos. No entanto, um proprietário que está vendendo porque está perdendo dinheiro é uma bandeira vermelha. Lembre-se de que o motivo pelo qual o proprietário está vendendo pode ser confidencial.
Etapa 5. Peça informações sobre os inquilinos atuais
Você vai querer saber os detalhes sobre seus aluguéis. Peça o “rolo de aluguel”, que deve conter as seguintes informações:
- Lista de inquilinos e suas unidades.
- Dimensões de cada unidade.
- Termos de locação.
- Aluguel e valor do depósito.
- Número de quartos e banheiros em cada unidade.
Parte 2 de 4: Analisando a lucratividade
Etapa 1. Faça uma estimativa de quanto você pode cobrar pelo aluguel
Você não deve comprar um complexo de apartamentos a menos que tenha dinheiro para isso. Analise se o atual senhorio alugou unidades a um preço muito baixo ou se o aluguel está de acordo com a taxa de mercado.
- Encontre complexos de apartamentos comparáveis online. Veja por quanto eles anunciam suas unidades. Para obter um ótimo recurso que pode ajudá-lo a descobrir os preços de aluguel nas proximidades, visite
- Você também pode perguntar a diferentes administradoras de imóveis qual é a taxa de mercado na sua área.
- Se o complexo tiver espaço comercial, um corretor de imóveis também pode ajudá-lo a descobrir quanto cobrar.
Etapa 2. Faça uma estimativa de suas despesas
Os complexos de apartamentos precisam de manutenção constante, então você precisa analisar as despesas de manutenção. Obtenha o demonstrativo de lucros e perdas do proprietário atual. No entanto, não confie 100%. O proprietário pode falsificar alguns números para tornar o complexo de apartamentos mais atraente. Verifique as informações de despesas:
- Obtenha as informações fiscais do complexo com o assessor do condado.
- Faça uma estimativa dos custos de gerenciamento de propriedades entrando em contato com uma empresa de administração de propriedades. Pergunte quanto eles cobram. Normalmente, sua taxa é baseada em uma porcentagem do aluguel esperado.
- Calcule a quantidade de manutenção necessária. Se você nunca administrou um complexo de apartamentos antes, converse com o proprietário atual. Pergunte quanto gastam anualmente consertando cada unidade ou o terreno. O ideal seria gastar cerca de 40% do dinheiro que está recebendo em despesas operacionais.
Etapa 3. Execute os números
Os credores não lhe darão dinheiro para comprar um complexo de apartamentos, a menos que você mostre que será lucrativo. Trabalhe em estreita colaboração com um contador para calcular os números e criar os documentos financeiros necessários para mostrar a um credor. Você pode encontrar um contador entrando em contato com a sociedade de contadores públicos do seu estado.
- Calcule sua receita operacional líquida, que é sua receita bruta menos despesas.
- Crie uma análise de fluxo de caixa. Mostre como a quantia de dinheiro que você recebe se compara à quantia que você gastará. Quando você está começando, ou durante períodos em que o mercado de locação está ruim, você pode não ter nenhum fluxo de caixa entrando.
- Lembre-se de que os credores também executarão seus próprios números, assim como o avaliador que valoriza o complexo.
Parte 3 de 4: Obtenção de financiamento
Etapa 1. Verifique seu relatório de crédito
Você tem direito a um relatório de crédito gratuito a cada ano. Seu credor irá examinar seu histórico de crédito pessoal, então você deve puxá-lo e verificar se há erros.
- Por exemplo, podem ser listadas contas que não são suas, ou uma conta pode ser listada incorretamente como padrão ou coleções. Além disso, o limite de crédito pode estar errado.
- Comece cedo. Todo o processo de disputa pode levar até 60 dias para ser concluído, e você vai querer um relatório de crédito limpo antes de abordar os credores.
Etapa 2. Aprenda sobre empréstimos comerciais
Empréstimos para imóveis comerciais não são iguais aos empréstimos que você faz para comprar sua própria casa. Geralmente, os empréstimos podem ser de 30 anos ou tão curtos quanto cinco ou sete. As taxas de juros também podem ser variáveis ou fixas.
- Se você conseguir um empréstimo sem direito de regresso, o edifício garantirá o empréstimo como garantia. No entanto, os empréstimos sem direito de regresso não estão disponíveis para todos os mutuários, e o edifício normalmente deve valer pelo menos $ 2,5 milhões.
- Com um empréstimo com recurso, você continua pessoalmente responsável pelo empréstimo. Em caso de inadimplência, você pode ser processado e pode perder bens pessoais. Empréstimos com recursos são mais arriscados, mas pode ser o único tipo de empréstimo que você pode obter como um novo proprietário.
- Os empréstimos comerciais também exigem um pagamento inicial de cerca de 30% do preço de compra.
- Se você estiver tendo problemas para obter um empréstimo comercial, considere fazer um contrato imobiliário. Os contratos imobiliários exigem um grande pagamento inicial, mas são menos difíceis de obter aprovação. O pagamento inicial pode ser menor do que o banco pediria, dependendo de quanto o vendedor deseja.
Etapa 3. Faça uma oferta ao proprietário
Discuta o que é uma oferta razoável com seu corretor de imóveis, que dependerá do estado do mercado local. Se o mercado estiver aquecido, talvez você precise pagar o preço pedido - ou até mais.
- Não importa o quão aquecido esteja o mercado, insista em um período de garantia de 90 dias. Você vai querer pelo menos 60 dias para fazer uma inspeção. Isso deixará você com 30 dias para revisar os documentos antes de fechar.
- Se você estiver usando um credor, pergunte quanto tempo eles precisam para processar seu empréstimo. Dependendo do seu credor, pode ser necessário pedir ao proprietário mais tempo para reunir tudo.
Etapa 4. Inspecione o prédio
Contrate um inspetor com experiência em imóveis comerciais o mais rápido possível, caso haja complicações ou atrasos posteriores. Encontre um inspetor obtendo uma indicação de um agente imobiliário ou conversando com outro proprietário de complexo de apartamentos.
- Verifique com antecedência o que será inspecionado. Pergunte se você precisa contratar um inspetor especializado para inspecionar uma piscina ou quadra de tênis.
- Se o inspetor encontrar problemas, peça um crédito ao vendedor, o que reduzirá o valor que você paga. Como alternativa, o vendedor pode fazer os reparos antes de fechar.
Etapa 5. Colete as informações necessárias para o pedido de empréstimo
Você deve fornecer ao credor informações sobre o complexo de apartamentos ao se inscrever, portanto, reúna o seguinte antes de entrar em contato com o credor:
- fotos do complexo de apartamentos
- planos de chão
- mapa da área circundante
- descrição da propriedade (por exemplo, número de unidades, ano em que foi construída, etc.)
- atualizações esperadas
- informação de aluguel
- preço de compra
- nomes de agentes imobiliários, advogados e empresas titulares de títulos envolvidos na transação
Etapa 6. Solicite seu empréstimo
Aborde vários credores para que você possa comparar suas ofertas. Solicite uma inscrição e envie-a com a documentação de apoio. Se o oficial de crédito precisar de mais informações, forneça-as o mais rápido possível.
Etapa 7. Compare os empréstimos
Depois de aprová-lo, o credor enviará a você uma carta de intenções ou um termo de compromisso. Analise-o cuidadosamente. Ele irá especificar o valor que você pode pedir emprestado e outros termos. Escolha o empréstimo cujos termos sejam mais adequados para você.
- Assine o termo de compromisso ou a carta de intenções do credor que você escolher. Neste ponto, você pode precisar pagar seu depósito.
- O credor deve fazer o acompanhamento com um compromisso total (e final) de empréstimo.
Parte 4 de 4: Fechamento no complexo de apartamentos
Etapa 1. Contrate um advogado
Você precisará assinar muitos documentos legais antes de comprar o complexo de apartamentos. Não tente fazer tudo sozinho. Em vez disso, você deve contratar um advogado experiente para redigir e revisar todos os documentos. O advogado pode fazer o seguinte:
- Elabore, negocie e analise o contrato de compra.
- Peça créditos ao proprietário para fazer os reparos necessários.
- Certifique-se de que o título está claro.
- Configure a garantia.
Etapa 2. Crie uma sociedade de responsabilidade limitada para ser proprietária do complexo de apartamentos
Se alguém for ferido no complexo de apartamentos, eles podem processá-lo porque você foi descuidado em sua manutenção. Se você perder o processo, a pessoa lesada poderá vir atrás de seus bens pessoais, como sua própria casa. Ao possuir o complexo por meio de uma LLC, seus bens pessoais são protegidos.
- Possuir o prédio como uma LLC não o protege de todos os processos judiciais. Por exemplo, seu credor pode processá-lo se você inadimplir um empréstimo com recurso. No entanto, possuir o complexo de apartamentos como uma LLC oferecerá proteção significativa contra danos pessoais e outros processos judiciais.
- Inicie uma LLC arquivando os documentos apropriados com o seu Secretário de Estado e obtendo as autorizações ou licenças necessárias. Seu advogado também pode ajudá-lo, pois isso pode ser demorado.
Etapa 3. Revise contratos e divulgações
Você terá que realizar uma due diligence significativa junto com seu advogado para fechar um contrato imobiliário. Por exemplo, você precisará fazer o seguinte:
- Ter uma pesquisa de título apropriada concluída. Geralmente, um plano de parcela de hipoteca é insuficiente. Em vez disso, você precisará de uma pesquisa de título ALTA.
- Reveja todas as divulgações sobre a propriedade. Por exemplo, o proprietário pode divulgar que algo está errado com a propriedade que não foi detectado pelo inspetor.
- Revise os arrendamentos e os documentos do inquilino para sua atribuição.
- Considere o impacto das restrições de zoneamento no complexo de apartamentos. Se você deseja converter um complexo em uso misto, este é um passo fundamental.
- Reveja os contratos de serviço para o complexo de apartamentos.
- Obtenha as autorizações necessárias para fazer reparos.
Etapa 4. Assistir ao encerramento
Seu advogado deve comparecer ao fechamento junto com um representante de sua LLC (se você tiver formado um). Você deve receber vários documentos no fechamento, incluindo uma escritura de quitclaim e locações e contratos atribuídos.
Etapa 5. Contrate alguém para administrar o complexo de apartamentos
Dependendo do tamanho do complexo, pode ser impraticável administrar a propriedade por conta própria morando no local. Em vez disso, você deve contratar uma empresa de administração de imóveis. Eles administrarão a propriedade cobrando o aluguel e agendando os reparos.
- Verifique os custos. Geralmente, as empresas de administração de imóveis cobram de 5 a 10% do aluguel coletado.
- Fale com outros proprietários para obter referências. Como alternativa, você pode verificar com a associação local de apartamentos.
- Compare as empresas de administração de propriedades com base em mais do que no preço. Veja também os serviços que eles oferecem.
